オフィスの移転や退去が決まり、原状回復工事を依頼しようと考えたとき、
「そもそもどこまで対応してもらえるのか」
「費用はいくらかかるのか」
と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
原状回復は契約内容や判例によって範囲が変わり、見積もりの金額が適正かどうかの判断も難しいものです。
本記事では、オフィス原状回復の基礎知識から費用の相場、工事の流れ、実際の事例までをわかりやすく解説します。ぜひ参考にしてください。
スタッフ全員が現場経験者。
細かいご要望にも対応できます。
オフィスの原状回復とは
オフィスの原状回復とは、賃借していたオフィスを退去する際に、入居前の状態へ戻すことを指します。
事業用物件である事務所やオフィスは、住宅用物件と比べて原状回復の範囲が広く、費用も高額になりやすい傾向があります。
借主が入居後に生じさせた汚損や、独自に設置した内装・設備については、原則として借主が原状回復の責任を負います。
まずは、原状回復義務の法的な裏づけと、対象とならない損耗の範囲について理解を深めていきましょう。
原状回復義務の法的根拠と判例
原状回復義務は、民法を法的根拠としています。
借主の責任によらない損傷や、自然災害などによる損傷については、原状回復義務の対象外とされるのが原則です。
一方で、賃貸借契約書の内容が重要であり、特約があれば原則を超えた負担を求められる場合もあります。
過去の判例では、事業用不動産における原状回復の考え方について一定の基準が示されており、これが実務上の指針として広く受け入れられています。
こうした法的根拠と判例を踏まえ、契約書の記載内容を事前に確認しておくことが、トラブルを未然に防ぐうえで大切です。
経年劣化と通常損耗の範囲
原状回復義務の対象とならないものに、「経年劣化」と「通常損耗」があります。
日焼けや家具跡といった、普通に使用していたことによる自然な劣化や摩耗は、本来であれば貸主が負担すべき費用です。
これに対して、借主の故意・過失や用途外の使用によって生じた毀損は、原状回復の対象となります。
賃貸借契約で特段の定めがない場合は、経年劣化・通常損耗はオーナー負担となるのが原則です。
ただし、契約書の特約によって借主負担となるケースもあるため、契約内容の確認が重要です。
オフィスの原状回復はどこまですべきか
オフィスの原状回復をどこまで行うべきかは、賃貸借契約書に記載された範囲によって決まります。
一般的にはテナントが独自に設置した内装や設備の撤去が中心となりますが、契約の特約によって範囲が広がることもあります。
ここでは、具体的な工事内容と、特約による範囲の拡大について解説します。
原状回復工事の具体的な内容
オフィスの原状回復工事は、内装工事・設備工事・間仕切り壁の撤去など、複数の項目に分かれます。
それぞれどのような状態まで戻せば原状回復と見なされるのか、以下の表にまとめました。
| 工事区分 | 主な作業内容 | 原状回復と見なされる状態 |
| 内装工事 | 壁紙（クロス）の貼替、塗装、床材（カーペット・タイル）の貼替・修復 | 入居時と同等のきれいな仕上がりに戻った状態 |
| 設備工事 | 照明・空調・給排水設備の確認と修繕 | 設備が正常に機能し、撤去・復旧が完了した状態 |
| 間仕切り工事 | 後付けしたパーティション・間仕切り壁の撤去 | 入居時の何もないオープンな空間に戻った状態 |
| 配線・通信工事 | LAN配線・電話配線・電源増設分の撤去 | テナントが追加した配線が除去された状態 |
このように、原状回復工事は単なる清掃にとどまらず、テナントが入居中に手を加えた箇所を元の状態へ戻す作業を含みます。
とりわけ自社で後付けしたパーティションや照明、什器類は撤去対象となるのが一般的です。
工事範囲を正確に把握するためにも、契約書と原状回復基準書をあわせて確認することが大切です。
特約による原状回復範囲の拡大
賃貸借契約における「特約」は、原状回復の範囲に影響します。
本来は対象外となる経年劣化や通常損耗であっても、特約に明記されていれば借主負担となるケースがあるためです。
ただし、こうした特約は借主に通常を超えた負担を課すものであるため、その内容に合理的な理由があることなど、一定の条件を満たして初めて有効と判断されると考えられています。
特に高額な費用が発生しやすい特約には注意が必要です。
契約締結時や退去前には、特約条項を確認し、不明点があれば事前に解消しておきましょう。
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オフィスの原状回復にかかる費用の相場と坪単価
オフィスの原状回復費用は、物件の規模・立地・ビルのグレード・内装の状況によって変動します。
想定以上の金額を請求されるケースもあるため、相場を把握しておくことが適正な見積もり判断につながります。
ここでは、費用の内訳と規模別の坪単価について確認していきましょう。
原状回復にかかる費用の具体的な内訳
原状回復費用は、複数の工事項目の合計で構成されます。
主な内訳を以下の表に整理しました。
| 費用項目 | 内容 | 費用の傾向 |
| 内装解体・撤去費 | 間仕切り・造作・什器の撤去 | 造作が多いほど高額になる |
| 内装復旧費 | 壁紙・床材・天井の貼替や塗装 | 面積に比例して増減する |
| 設備復旧費 | 照明・空調・配線の原状復旧 | 増設が多いほど高くなる |
| 廃棄物処理費 | 撤去物・残置物の処分 | 量と種類により変動する |
| 諸経費・現地調査費 | 養生・搬出・管理費など | 小規模物件では割高になりやすい |
これらの項目が積み重なって、原状回復にかかる費用の総額が決まります。
特に小規模なオフィスでは、現地調査費や基本工事費といった固定的なコストが面積に対して割高になりやすく、坪単価が上がる要因の一つです。
見積もりを受け取った際は、項目ごとの明細を確認し、不明な費用がないかをチェックすることがおすすめです。
オフィスの規模別で見る坪単価
原状回復の坪単価は、オフィスの規模によって異なります。
一般的な目安を以下の表にまとめました。
| オフィス規模 | 坪単価の目安 | 総額の目安 |
| 小規模（〜30坪） | 2〜5万円／坪 | 60〜150万円程度 |
| 中規模（30〜100坪） | 5〜8万円／坪 | 数百万円規模 |
| 大規模（100坪〜） | 8〜12万円／坪 | 500〜800万円程度 |
| 築浅・ハイグレードビル | 16.5〜44万円／坪 | 数千万円に達することも |
上記はあくまで一般的な目安であり、実際の金額は物件の条件によって前後します。
特に築浅のハイグレードビルやインテリジェントビルでは、設備が高度であるため坪単価が大幅に高くなる傾向があります。
正確な金額を把握するためには、複数の業者から見積もりを取得し、相場と照らし合わせて比較することが重要です。
オフィス原状回復の流れと期間
オフィスの原状回復は、解約予告から工事完了・明け渡しまでに複数のステップを踏みます。
解約予告期間を起点に、そこから逆算してスケジュールを組むことが基本です。
準備が遅れると二重家賃や遅延損害金が発生するおそれもあるため、各工程の流れと期間を正しく理解しておくことが重要です。
ここでは、退去までの6つのステップを順に解説します。
解約予告（解約届）の提出期限を確認する
最初に行うべきは、解約予告の提出期限の確認です。
オフィスの賃貸借契約では、解約予告期間が住宅よりも長く設定されているのが一般的で、3〜6ヵ月前の通知を求められるケースが多く見られます。
この通知時期を起点として、現地調査や見積もり依頼を前倒しで進めることで、スケジュールのブレを抑えられます。
提出期限を過ぎると希望のタイミングで退去できず、余分な賃料が発生する可能性もあります。
契約書を確認し、期限に余裕を持って解約届を提出することが、スムーズに退去するうえで大切です。
賃貸契約書で原状回復をする範囲を確認する
次に、賃貸借契約書で原状回復をすべき範囲を確認します。
原状回復工事は契約書に定められた範囲に沿って行うものであるため、どこまでが自社の負担となるのかを早い段階で把握しておく必要があります。
また、契約書に加えて、原状回復基準書が別途定められているケースもあります。
範囲を正確に把握しておくことで、過剰な工事や不要な費用を避けることができます。
特約の有無もこの段階でしっかりチェックしておきましょう。
オーナー指定業者の有無を確認し見積もりを取得する
続いて、オーナー指定業者の有無を確認します。
事業用物件では、貸主が施工業者を指定しているケースもあります。
指定業者がある場合はその業者へ、指定がない場合は自社で複数の業者を選定して見積もりを依頼します。
なお、複数社から見積もりを取得して比較することで、金額の妥当性を判断しやすくなります。
早めの見積もり取得が、費用とスケジュールの両面で余裕を生みます。
原状回復工事のスケジュール調整と発注を行う
見積もり内容に合意したら、工事のスケジュール調整と発注を行います。
一般的には、契約終了日の2ヵ月ほど前に発注し、1ヵ月前を目安に着工、終了日までに工事を完了させる流れとなります。
移転を伴う場合は、新オフィスへの引っ越しと並行して進める必要があるため、工程管理が重要です。
なお、オフィス移転が集中する1〜3月や9〜12月は施工業者も繁忙となり、希望どおりの日程を確保しにくくなります。繁忙期を避けた早めの発注を心がけましょう。
資産・備品の廃棄や移動をする
工事着工前には、オフィス内の資産や備品の廃棄・移動を済ませておく必要があります。
デスクや椅子、書類棚といった什器類は、移転先へ運ぶものと廃棄するものを事前に仕分けしておきましょう。
残置物があると工事が進められず、追加の処分費用が発生する原因にもなります。
廃棄物の処理には専門業者の手配が必要な場合もあるため、計画的に進めることが大切です。
工事の実施と完了後の明け渡しを行う
最後に、原状回復工事を実施し、完了後にオーナーへ明け渡します。
ここで注意したいのは、明け渡し日とは単に荷物を運び出した日ではなく、工事を完了させて鍵を返却する日を指すという点です。
工事期間は規模により異なり、小規模で1〜2週間、中規模で2〜4週間、100坪を超える大規模では1〜2ヵ月程度が目安です。
工事完了後はオーナーや管理会社の立ち会いのもとで確認を行い、問題がなければ明け渡し完了です。
原状回復工事の弊社事例を2つご紹介！
ここからは、弊社が実際に手がけた原状回復工事の事例を3つご紹介します。
物件の規模や条件によって工事内容や進め方は異なるため、自社のケースと照らし合わせる参考としてご覧ください。
【事例1】まだら模様の床がスッキリ統一
一つ目は、まだら模様になっていたタイルカーペットが目を引く施工事例です。
施工前は色や柄の異なる床材が混在し、残置された椅子や書類、配線類も散在した状態でした。
今回の工事では、不要な什器や残置物の撤去に加え、傷んだタイルカーペットを貼替し、壁面の補修・クリーニングもあわせて実施しました。
施工後は床がグレーで美しく統一され、造作物も撤去されました。
明るく開放的な空室へと生まれ変わり、次のテナントへスムーズに引き渡せる状態に整えることができました。
【事例2】養生を徹底した天井塗装で空間を一新
二つ目は、天井の塗装を中心に行った原状回復工事の施工事例です。
写真は施工中の様子で、照明器具や壁面をビニールシートで丁寧に養生し、塗料の飛散を防ぎながら天井を塗り上げているところです。
長年の使用で色あせやくすみが目立っていた天井も、養生を徹底したうえで均一に塗装することで、ムラのない美しい仕上がりへと整えていきます。
こうした下準備の丁寧さが、仕上がりの質を左右します。
塗装完了後は天井がすっきりと明るくよみがえり、清潔感のある空間へと生まれ変わりました。次の利用者が気持ちよく使える状態に整えた施工事例です。
まとめ
オフィスの原状回復は、契約内容や判例、ガイドラインによって範囲が決まり、費用も規模によって変動します。
経年劣化や通常損耗との違いを理解し、契約書の特約を事前に確認したうえで、複数の業者から見積もりを取得することがトラブルを回避するうえで大切です。
オフィスの内装や原状回復でお困りの際は、ぜひオフィスインテリアへご相談ください。
豊富な実績と専門知識で、お客様のオフィスづくりから退去時の原状回復まで、一貫してサポートいたします。
よくある質問
最後に、オフィスの原状回復に関してよく寄せられるご質問にお答えします。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はオフィス賃貸にも適用される？
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、本来は住宅用賃貸を想定して作成されたものです。
しかし実務上は、オフィス賃貸のトラブルにおいても参考資料として扱われています。
法的な拘束力はないものの、裁判の場でも判断の目安として用いられているのが実情です。
ただし事業用物件は特約が設けられることが多く、住宅用とは異なる判断がなされる場合もあるため、まずは契約内容を確認することが前提です。
参考：国土交通省_「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
オフィスの原状回復費用が高すぎる理由は？
原状回復費用が高額になるのには、いくつかの理由があります。
具体的には、物件の規模が大きい、内装の造作が多い、施工業者がオーナーによって指定されている、といったケースでは費用がかさみやすくなります。
特に特別仕様の改装を伴う場合は、坪単価が大きく跳ね上がることもあります。
一方で、経年劣化や通常損耗にあたる部分は、本来は借主が負担しなくてよい費用とされています。
不当に高いと感じた場合は、費用明細の開示を求め、その根拠を確認することが重要です。
オフィスの原状回復工事を依頼する業者の選び方は？
業者を選ぶ際は、複数社から見積もりを取得して比較することが基本です。
1社だけでは、提示された金額が相場に対して妥当なのかを判断する材料がないためです。
また、見積もりの項目が明細まで細かく記載されているか、工事範囲が契約内容と合致しているかも確認しましょう。
実績や専門知識が豊富で、契約書や特約の内容まで丁寧に確認してくれる業者を選ぶことで、適正な費用で安心して工事を任せることができます。
スタッフ全員が現場経験者。
細かいご要望にも対応できます。
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